Prima o poi ogni edificio, piccolo o grande, ha necessità di essere adeguato alle nuove esigenze abitative e di stile, nonché alle norme vigenti in materia. La ristrutturazione edilizia infatti riguarda i diversi aspetti funzionali di un immobile, ovvero un più funzionale utilizzo degli spazi, la salubrità degli ambienti e la sicurezza per chi ne usufruisce.
Di seguito vedremo quali sono i casi più comuni di ristrutturazioni edilizie e quanto è importante conoscere tutte le procedure da seguire in base alla tipologia di intervento.
Lavori di ristrutturazione edilizia
Spesso si tratta di interventi dettati dalla necessità di porre rimedio al naturale deterioramento di impianti e finiture di un immobile: una perdita d’acqua, presenza di muffa sulle pareti, impianto elettrico non a norma, ecc..
Tuttavia, può capitare che si abbia il desiderio di adeguare il proprio immobile a nuove esigenze abitative e donargli un aspetto più vicino ai nostri gusti che nel frattempo sono stati influenzati dalle nuove tendenze e dagli stili estetici contemporanei.
In tutti i casi, la ristrutturazione edilizia prevede un impegno e delle aspettative non indifferenti. Per questo è importante affidarsi a professionisti del settore, in grado di affiancare i clienti sin dal primo momento, ascoltando le esigenze e i risultati auspicati, e offrendo le soluzioni migliori sul mercato.
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Prima di andare avanti è doveroso fare alcune precisazioni.
I lavori di ristrutturazione di un immobile possono essere suddivisi in interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria.
Manutenzione ordinaria
Si tratta di tutti quegli interventi che non modificano la disposizione planimetrica, la superficie degli ambienti, né tanto meno la volumetria dell’immobile.
Ad esempio, rientrano nella manutenzione ordinaria le opere di ristrutturazione di un servizio igienico esistente.
Nello specifico, può riguardare:
- Gli interni. Rifacimento intonaci, pavimenti e rivestimento pareti, infissi, controsoffitti, sostituzione o aggiunta di sanitari in bagni esistenti, canne di ventilazione e fumarie.
- Gli esterni. Rifacimento di intonaci, cornicioni, rivestimenti, infissi, manti di copertura, impermeabilizzazioni, grondaie. Purché i lavori non comportino l’alterazione delle caratteristiche, delle posizioni, delle forme e dei colori originari.
I lavori di manutenzione ordinaria rientrano tra le opere che possono essere realizzate senza titolo abilitativo e comunicazione al Comune.
Per maggiori informazioni puoi consultare il Glossario di edilizia del Decreto Infrastrutture del 2 marzo 2018.
Manutenzione straordinaria
In questa categoria rientrano quei lavori che modificano la superficie degli ambienti e la loro destinazione d’uso. Nonché l’aspetto originario di pareti e di infissi.
Nello specifico ricadono tra le manutenzioni straordinarie:
- La nuova realizzazione, il rifacimento totale, oppure la integrazione di servizi igienici.
- Il totale rifacimento degli impianti, compresa l’installazione di pannelli solari o fotovoltaici.
- Gli intonaci esterni, se cambiano l’aspetto esteriore originario dell’edificio.
- La sostituzione di infissi esterni, con una tipologia diversa per forma e materiali.
- Realizzazione di recinzioni, installazione di cancelli e ringhiere.
- Nuove aperture verso l’esterno (porte o finestre).
- Realizzazione di cortili e giardini, anche con messa a dimora di alberi.
- Interventi di consolidamento di strutture portanti dell’edificio (fondazioni, pilastri, muri portanti, travi, solai, ecc.).
- Realizzazione di ascensori e scale di sicurezza.
- Opere di rifacimento di scale o rampe esistenti.
- Lavori di sostituzione dei tramezzi, purché non alterino la tipologia dell’unità immobiliare.
- Interventi riguardanti la sostituzione di solai di copertura esistenti, con la realizzazione di altro tipo con materiali e struttura differente. Purché non venga modificata la quota di gronda e di colmo.
Complessivamente, nella manutenzione straordinaria, sono compresi tutti quegli interventi che non alterano la volumetria e la destinazione d’uso originaria dell’immobile.
Tuttavia, rientrano in questo tipo di manutenzione gli accorpamenti o i frazionamenti di unità immobiliari. Anche se comprensibilmente viene modificata la superficie, nell’intervento non dev’essere modificata la volumetria e la destinazione d’uso.
In caso di manutenzione straordinaria le pratiche amministrative da espletare sono diverse.
In primo luogo è necessario rivolgersi ad un tecnico abilitato (geometra, ingegnere, architetto), il quale avrà il compito di predisporre tutta la documentazione necessaria, compresa di elaborati grafici del progetto di ristrutturazione, e la dichiarazione che le opere previste rispettano la normativa in materia.
Per maggiori informazioni puoi consultare l’art. 3 del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380 del 2001) e il Decreto legge 133 del 2014.
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La ristrutturazione edilizia step by step
Vediamo le principali fasi da seguire quando si decide di effettuare dei lavori di rifacimento di un immobile.
- La tipologia di intervento. Identificare il tipo di lavoro che si vorrebbe eseguire: rifacimento bagno, eliminazione o innalzamento pareti divisorie, adeguamento impianti (elettrico, riscaldamento, ecc.), rifacimento impianto idrico, pavimentazioni, e quant’altro.
- La documentazione. In molti casi è necessario presentare delle pratiche al Comune dove è situato l’immobile.
- Un tecnico. In base al tipo di intervento potrebbe essere richiesto un progetto e la relativa pratica edilizia dei lavori da realizzare. Pertanto, è necessario contattare un progettista abilitato.
- L’impresa edile. La scelta della quale va fatta con attenzione in quanto solo una ditta certificata è in grado di consegnare lavori eseguiti secondo le disposizioni di legge e con le conformità garantite.
Una volta determinati questi elementi fondamentali, i tempi di svolgimento dei lavori possono variare notevolmente.
Ristrutturazione edilizia: tipologia di intervento
I lavori di ristrutturazione edilizia più consueti sono quelli indicati di seguito, alcuni dei quali richiedono un progetto ed un iter burocratico seguito da un tecnico abilitato.
- Ridistribuzione degli spazi. La creazione di un bagno padronale è l’esempio più frequente. Con eventuale demolizione o innalzamento di pareti e predisposizione di impianti.
- Sostituzione infissi esterni. Spesso l’intervento ha lo scopo di dotare l’abitazione di finestre o porte finestre con un grado di isolamento termico superiore ai modelli più datati. Talvolta è richiesto anche un adeguamento dei telai.
- Sostituzione infissi interni. Nel momento in cui si decide di dare un tocco di modernità a tutto l’immobile è il caso di sostituire anche le porte interne, per rendere il risultato complessivamente più equilibrato. In questo caso l’intervento può prevedere uno studio della fruizione dello spazio attraverso l’installazione di porte a scrigno, con conseguente predisposizione del controtelaio.
- Impianti. Ripristino o sostituzione in caso di sistemi danneggiati e la relativa messa a norma.
- Finiture. In questo tipo di intervento rientra il rifacimento di un bagno (rivestimento pareti e pavimento, sostituzione sanitari, ecc.), rifacimento di una cucina, delle pavimentazioni, ecc.
Per i lavori sugli impianti verrà rilasciato il relativo certificato di conformità alle norme di sicurezza vigenti.
Ristrutturazione edilizia: Bonus casa 2020
Anche la manovra finanziaria 2020, come quella del 2019, prevede delle agevolazioni fiscali per chi decide di fare dei lavori di ristrutturazione edilizia.
Si tratta di una detrazione IRPEF pari al 50% dei costi sostenuti, sino ad un massimo di 96mila euro.
Questa misura riguarda i seguenti interventi:
- Lavori effettuati su edifici o singoli immobili residenziali di qualunque categoria catastale.
- Tutti gli interventi necessari per il ripristino di un immobile danneggiato durante eventi calamitosi. Sono compresi anche gli interventi strutturali di adeguamento antisismico degli edifici.
- Lavori per la creazione di garage o posti auto interni.
- Interventi orientati all’abbattimento delle cosiddette barriere architettoniche (installazione di ascensori, di piattaforme elevatrici, montascale, ecc.).
- Misure di prevenzione da intrusione da parte di persone non autorizzate (cancelli, grate, impianti di videosorveglianza e antifurto, ecc.).
- Lavori di cablatura degli edifici.
- Eco-ristrutturazioni. Ovvero gli interventi che consentono il risparmio energetico (l’installazione di impianti solari o fotovoltaici, l’ammodernamento dell’impianto di riscaldamento, la coibentazione di solai e pareti esterne, ecc.).
- Lavori che riguardano la sicurezza. Rientrano tra questi interventi la messa in sicurezza dell’impianto elettrico, l’installazione di dispositivi per la rilevazione di gas o fumo, installazione corrimano, ecc..
- Interventi di bonifica per l’eliminazione e lo smaltimento dell’amianto (cisterne, tettoie, canne fumarie, ecc.).
Per maggiori informazioni su questo argomento vedi Agevolazioni Fiscali Ristrutturazioni 2020.
Bonus casa 2020: spese ammesse
Le spese che possono beneficiare delle agevolazioni fiscali si possono riassumere a grandi linee come segue:
- Le spese sostenute per la progettazione dell’intervento ed eventuali altre prestazioni professionali correlate (perizie, sopralluoghi, ecc.). Compresa la relazione di conformità alle leggi vigenti dei lavori eseguiti.
- Spese di realizzazione dei lavori.
- I costi sostenuti per la messa a norma degli impianti.
- I materiali acquistati per la realizzazione dei lavori.
- Le tasse versate (IVA, imposta di bollo, ecc.), compresi i diritti per concessioni, autorizzazioni, ecc..
EcoBonus 2020
Si tratta di un beneficio che va a favore di chi esegue lavori di ristrutturazione con lo scopo di aumentare il livello di efficienza energetica dell’immobile.
Come per il Bonus Ristrutturazione, si tratta di una detrazione IRPEF dei costi sostenuti, sino ad un massimo di 60mila euro.
Le percentuali di detrazione variano in base al tipo di intervento e all’immobile interessato.
Detrazione del 50%. Riguarda l’installazione di infissi, caldaie senza termovalvole, stufe a legna o a pellett, con attestazione del rendimento energetico da parte del produttore.
Detrazione del 65%. Riguarda gli interventi di coibentazione, installazione di pompe di calore, di sistemi di building automation (smart home), installazione di pannelli solari per produzione di acqua calda, e altri sistemi di produzione di energia solare.
Detrazione al 70% e al 75%. Riguardano gli interventi che interessano edifici condominiali. La spese massima ammissibile è di 40mila euro per unità immobiliare.
Incentivi per gli infissi
La sostituzione degli infissi esterni è uno degli interventi di ristrutturazione più richiesto.
Oltre alla sostituzione per usura e danni causati dalle intemperie, generalmente l’intento è quello di dotare l’immobile di finestre, porte finestre o lucernari, con un grado di isolamento termico superiore rispetto ai modelli più datati.
Questo tipo di intervento rientra tra i miglioramenti della prestazione energetica degli edifici e quindi può beneficiare dell’EcoBonus.
Bonus casa o EcoBonus?
Quale dei due incentivi conviene richiedere?
Poiché entrambe le agevolazioni hanno un limite massimo di spesa, nel caso di lavori che comportano spese superiori conviene fare due richieste separando gli interventi.
Ad esempio, i lavori di installazione di infissi più efficienti dal punto di vista del risparmio energetico, si fanno rientrare nell’EcoBonus, lasciando gli altri interventi per la misura del Bonus Casa.
Ristrutturazione edilizia: Condomini
Nel caso di stabili condominiali, i lavori che richiedono una certa obbligatorietà sono i seguenti:
- La messa in sicurezza dell’edificio o parti di esso. L’intervento può riguardare i cornicioni e tetti pericolanti, il distacco di parte dell’intonaco della facciata e gli elementi strutturali con evidenti segni di cedimento (fondazioni, pilastri, travi, solai, scale). Nonché la stabilizzazione di tutte le parti esterne di pertinenza del condominio (grondaie e pluviali divelti, antenne tv non correttamente fissate, ecc.).
- Adeguamento degli impianti a norma di legge. Come l’impianto elettrico e la messa a norma dell’impianto per il riscaldamento.
Anche se molti lavori di ristrutturazione edilizia degli edifici non sono obbligatori, tuttavia talvolta si rende necessario un intervento più o meno radicale.
Infatti, le intemperie e lo smog, a lungo andare, deteriorano le facciate degli edifici, sulle quali si possono presentare crepe, parti scrostate, macchiate o scolorite. Inoltre, alcune parti in metallo, come parapetti e grate, spesso necessitano di interventi di tipo sostitutivo o di riverniciatura. Lo stesso vale per le grondaie e i pluviali.
Come abbiamo visto anche i lavori di ristrutturazione condominiale usufruiscono delle agevolazioni fiscali.
Per maggiori informazioni vedi Ristrutturazioni Condomini A Roma.
Ristrutturazione edilizia Roma: Sogek
La Sogek opera nel campo delle ristrutturazioni a Roma e provincia, da oltre 30 anni.
I nostri interventi comprendono lavori di edilizia e di impiantistica. Operiamo solo con personale qualificato, coordinato da un capo cantiere con esperienza ventennale.
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- Preventivo. Il preventivo comprende tutte le spese e i tempi di realizzazione. Alla Sogek lavoriamo con la massima trasparenza, senza sorprese o inconvenienti finali.
- La realizzazione. Durante la realizzazione dei lavori sarà presente un capo cantiere con esperienza pluriennale, il quale avrà il compito di coordinare i lavori.
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